Muitos problemas jurídicos podem incidir sobre bens imóveis, os quais tendem a dificultar ou até mesmo a impedir a sua livre disposição. Esses entraves costumam dar muita “dor de cabeça” a compradores e a vendedores de imóveis.
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Podemos citar exemplos de situações que embaraçam um imóvel:
* hipotecas, pendentes de baixa;
*penhoras judiciais não desfeitas;
* dívidas de IPTU não quitadas;
* dívidas de condomínio não pagas;
* alienações fiduciárias, pendentes de baixa;
* imóveis de pessoas falecidas que não foram inventariados (às vezes durante gerações da mesma família);
* contratos de compra e venda não registrados;
* usucapião ainda não declarada judicialmente, etc.
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Apesar de serem muitos os problemas capazes de obstar a livre disposição de um imóvel, há de se esclarecer que também são muitas as soluções. Às vezes, um mesmo problema pode ter duas ou mais soluções jurídicas.
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Diante disso, a melhor conduta a ser tomada, antes de vender ou comprar um imóvel, é consultar um advogado. A atuação preventiva de um profissional especializado pode evitar muitas “dores de cabeça”, seja pela elaboração do contrato certo e com as cláusulas adequadas, seja pela correta investigação sobre as qualidades jurídicas do bem (se o mesmo está gravado por ônus reais ou por obrigações proter rem, se foi alienado fiduciariamente, se quem está vendendo tem poderes para vender, etc.).
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Todavia, mesmo quando a atuação preventiva não acontece e ocorre algum dos problemas citados, o Direito possui remédios adequados a cada tipo de situação.
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Podemos citar um exemplo: Imagine uma casa que foi comprada por José e, mesmo após a quitação da promessa de compra e venda, nunca foi registrada em seu nome. José faleceu e o imóvel passou a ser usado pelos seus filhos e depois, com a morte dos filhos, pelos seus netos. Depois de anos, os netos decidem então vender a casa, mas percebem que o bem não está no nome de seus pais e nem no nome do seu avô. O que fazer, então?
Inicialmente, a depender dos documentos que foram preservados, será possível ajuizar uma ação de adjudicação compulsória, através da qual a sentença do juiz irá “passar a casa” para o nome de José. Depois disso, é só abrir o inventário de José e dos seus filhos, fazendo a partilha entre os netos herdeiros. Por fim, levando o formal de partilha ao cartório de registro de imóveis, os netos conseguirão colocar o bem em seu próprio nome e poderão vendê-lo.
Caso a família não tenha guardado a promessa de compra e o termo de quitação, então a saída que se apresenta é ajuizar uma ação de usucapião. A usucapião é um modo de adquirir a propriedade de um bem pelo decurso do tempo. Se uma pessoa exerce posse sobre uma coisa durante muito tempo, a depender do caso, ela se torna dona dessa coisa. Desse jeito, em um processo de usucapião, a sentença do juiz irá declarar a propriedade aos netos de José que exerceram posse sobre a casa. Não será preciso passar a casa para o nome de José e depois abrir o inventário. No caso da usucapião, a propriedade do imóvel passa diretamente para aqueles que usam o bem.
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A usucapião tem uma vantagem e uma desvantagem. A vantagem é que, por ser um modo originário de adquirir a propriedade, não será preciso pagar imposto de transmissão e nem quitar penhoras, hipotecas ou outros ônus reais que gravam o bem (em regra). A desvantagem é a demora do processo, haja vista que muitas pessoas serão chamadas para se manifestar nele, aumentando os prazos (vizinhos, dono registral, eventuais titulares de outros direitos reais, União, Estado, Município, etc).
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Em suma, no momento de comprar ou vender um imóvel, a consulta prévia com um advogado é sempre a melhor “vacina” para problemas do gênero. Contudo, caso um imóvel já esteja “embaraçado”, o Direito certamente terá o “remédio” apropriado para regularizar o bem.
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Não deixe para a próxima geração da sua família. Regularize o seu imóvel logo. Lembre-se: quanto mais tempo passar, mais difícil será resolver a situação.
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Para maiores esclarecimentos, consulte seu advogado.
